Mediante la activación de la cláusula de vencimiento anticipado de la escritura de la hipoteca – inserta normalmente en la cláusla 6ª bis, el banco puede dar por resuelto anticipadamente el contrato de préstamo y reclamar judicialmente la totalidad de la deuda.

Esta cláusula, denominada de vencimiento o resolución anticipada del contrato, permite a la entidad acreedora dar por resuelto el contrato y reclamar la totalidad de la deuda hipotecaria pendiente, sin tener que esperar a la fecha de finalización del préstamo (normalmente, las hipotecas tienen una duración de 30 años). Por tanto, ante el impago por el prestatario de más de 12 cuotas, el banco podrá exigir el pago de toda la deuda, conforme a la redacción de esta cláusula que suele ser similar a ésta: “ La entidad podrá dar por vencida la presente operación y exigir las cantidades que por cualquier concepto se le adeuden, sin necesidad de esperar el vencimiento pactado por la falta de pago de una cuota de intereses o amortización transcurridos treinta días desde su vencimiento solicitando expresamente las partes la constancia de este pacto en los libros del Registro.”

  • Se trata de una cláusula que permite resolver anticipadamente el contrato sin tener que esperar a la finalización de la hipoteca
  • Normalmente se inserta en la estipulación 6ª bis de la escritura de préstamo

1. La cláusula de vencimiento anticipado es nula por abusiva

Es importante conocer cuales son los trámites legales que siguen las entidades bancarias a la hora de reclamar un préstamo hipotecario impagado de forma que, en función de la situación particular de cada caso, podamos plantear la estrategia jurídica y financiera más idónea que permitan una defensa eficaz frente al acreedor. Así, cuando se impagan las cuotas de la hipoteca, el banco procederá a reclamar su abono en vía amistosa: mediante el envío de uno o varios avisos para que proceda a regularizar la situación inmediatamente. Si se sigue sin atender la hipoteca, envía un requerimiento extrajudicial mediante burofax en el que comunica al cliente la resolución anticipada del contrato y el aviso de inicio de acciones judiciales.

En todo caso, la reclamación judicial del banco será por el total de la deuda – y no sólo por las cuotas devengadas y no satisfechas. Pero siempre y cuando se cumplan los requisitos legales para que el banco pueda reclamar la totalidad de esta deuda.

Esta cláusula estaba avalada por la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 en base al artículo 1.255 del  Código civil, confirmaba la validez de la cláusula sobre vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo: “La doctrina jurisprudencial tiene declarado, con base en el art. 1.255 Código Civil la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado en los préstamos cuando concurra justa causa.” En la misma línea se había manifestado en sentencias anteriores entre otras la sentencia de 12 de diciembre de 2008. Sin embargo, y pese a que el Tribunal Supremo prevé la posiblidad de resolver anticipadamente un contrato, el venciminento será posible siempre y cuando se cumplan estrictos requisitos legales:

En primer lugar, esta cláusula, tal y como está redactada en la mayoría de hipotecas, es nula por abusiva y desproporcionada, ya que establece la facultad del prestamista de dar por vencido el préstamo con el impago de una sola cuota, muy superior a las doce cuotas mensuales que establece actualmente la Ley. Por tanto, pese a que la escritura del préstamo permita al banco reclamar el total de la deuda con el impago de una sola cuota, esta facultad está expresamente vetada por la Ley: el banco tendrá que esperar, por lo menos, el impago de 12 mensualidades.

La cláusula de vencimiento anticipado es abusiva porque no contiene una modulación del impago y otorga al banco la posibilidad unilateral de dar por resuelto el contrato.

2. Puedes reclamar la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado.

Se trata de una cláusula claramente nula que puede ser reclamada con éxito en nuestros tribunales. En este sentido, el auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 17 de diciembre de 2016 y la sentencia de este tribunal de 26 de enero de 2017, refuerza la protección del consumidor afirmando que el artículo 6.1 Directiva 93/13/CEE  “no permite al juez nacional, en el supuesto de que éste constate la existencia de una cláusula abusiva, modificar el contenido de la misma”. Por tanto, en caso de que sea abusiva el juez nacional deberá dejar sin aplicación la cláusula de vencimiento anticipado, y por tanto carecer de efectos vinculantes para el consumidor.

Es decir, la declaración de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario conllevará la expulsión de esta estipulación del contrato, sin perjuicio de que el banco pueda resolver anticipadamente el préstamo al amparo del artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, siempre y cuando el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses, y que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos al 3% del capital concedido o 12 cuotas impagadas (si el préstamo se encuentra en su primer fase de duración), o al 7% del capital o 15 meses (si se encuentra en su segunda fase).

¿Y que pasa si ya han subastado mi vivienda? En este caso tendrás que solicitar judicialmente la nulidad de la ejecución y, en su caso, la indemnización de los daños y perjuicios que te haya ocasionado el banco. Y si ya me han desahuciado, ¿puedo reclamar? Si. En este caso es necesario estudiar tu situación particular para reclamar al banco los daños que esta cláusula abusiva te ha causado.

Se trata de una cláusula nula por abusiva, desproporcionada y desequilibrada que tiene que ser eliminada del contrato.