La cláusula de Vencimiento anticipado inserta en el préstamo hipotecario, es la estipulación en que se basa el banco para dar por vencido el préstamo y reclamar la totalidad de la deuda.

La cláusula de resolución anticipada ha sido masivamente incorporada en los préstamos hipotecarios y pólizas de crédito. Aunque hasta hace poco era comúnmente aceptada por los Tribunales, en los últimos tiempos la Jurisprudencia ha declarado reiteradamente que se trata de una cláusula abusiva y desproporcionada.

• La cláusula de resolución anticipada del contrato (vencimiento anticipado) es nula por abusiva
• El examen de esta cláusula se ha de realizar a instancia de parte o de oficio
• El análisis se ha de llevar a cabo en abstracto, con independiente de la ejecución del contrato
• El Tribunal de Justicia de la Unión Europea se ha pronunciado acerca de la nulidad del vencimiento anticipado

Qué dice el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Posteriormente, el TJUE contradice el criterio del Tribunal Supremo en el Auto de 17 de Diciembre de 2016 y reitera luego en Sentencia de 26 de Enero de 2017: el art. 6.1 Directiva 93/13/CEE “no permite al juez nacional, en el supuesto de que éste constate la existencia de una cláusula abusiva, modificar el contenido de la misma”. Por tanto, en caso de que sea abusiva el juez nacional deberá dejar sin aplicación la cláusula de vencimiento anticipado, y por tanto carecer de efectos vinculantes para el consumidor. Su consecuencia debería ser por tanto retrotraer la ejecución hipotecaria a la situación que se daría si nunca hubiera existido. Es decir, incluso cuando la cláusula no haya llegado a aplicarse por haber esperado el acreedor al impago de un número de cuotas superior al previsto por la cláusula, no impide que la misma pueda ser declarada como nula por abusiva, sin que quepa que el juez nacional pueda sustituir la cláusula por otra disposición legal.

En este sentido, el abogado general de la UE,  publicó un informe en el que concluye que si se aprecia el carácter abusivo de la cláusula, los jueces nacionales deben dejar sin aplicación la cláusula, y por tanto carecer de efectos vinculantes para el consumidor. Además recomienda  al TJUE que los procedimiento de este tipo deben ser anulados si se aprecia el carácter abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado.  La abusividad de esta estipulación tuvo un fuerte impulso tras sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 14 de Marzo de 2013 (asunto Aziz), que establece los criterios sobre los que el juez nacional debe decidir sobre el carácter abusivo de la cláusula  y declara que “sin ser abusiva per se, podía considerarse como tal atendiendo a las circunstancias del caso”, y afirma que corresponde al juez nacional decidir “si la facultad del profesional de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo depende de que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate,si esa facultad está prevista para los casos en los que el incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción con respecto a las normas aplicables en la materia y si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo” . Posteriormente, en el mismo sentido se volverá a pronunciar en la sentencia del TJUE de 26 de enero de 2017 (asunto Banco Primus).

¿Qué dice el Tribunal Supremo?

Posteriormente, sobre las bases de las sentencias anteriores, el Tribunal Supremo en sentencia de 23 de Diciembre de 2015 (nº 705/2015), rebaja la declaración de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, y estima que no será nula si hay un incumplimiento flagrante por parte del deudor-consumidor. Por un lado concluye que la cláusula es abusiva “una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución con el incumplimiento de un solo plazo, incluso parcial y respecto de una obligación accesoria, debe ser reputada como abusiva, dado que no se vincula a parámetros cuantitativa o temporalmente graves”. Por otro lado el Tribunal Supremo razona que la nulidad de la cláusula no siempre debe conllevar el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria y alega entre lo motivos  la tutela de los consumidores y el grado de incumplimiento en el pago. Así, limita que la nulidad de la cláusula pueda producir el sobreseimiento de la ejecución a si se dan las condiciones mínimas establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil (el impago de tres plazos mensuales o un número de cuotas equivalente) y el tribunal valora además, que el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado no está justificado en función de los criterios fijados por el TJUE: carácter esencial y no secundario de la obligación incumplida, importe impagado en relación con la cuantía y duración del préstamo y la posibilidad real que el consumidor haya tenido de evitar la consecuencia del vencimiento anticipado.

La cláusula de vencimiento anticipado es abusiva porque no contiene una modulación del impago y otorga al banco la posibilidad unilateral de dar por resuelto el contrato.

La Ley 1/2013 de 14 de  mayo: impago mínimo es de 3 cuotas de hipoteca.

A raíz de la sentencia, se publica la La Ley 1/2013 de 14 de Mayo de 2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que entre otros aspectos introduce una leve modificación del artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ampliando el plazo mínimo de impago en tres cuotas mensuales, que establece: “Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo.” Dos años más tarde, llega una sacudida con el Auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), de fecha 11 de junio de 2015, que resuelve así una cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Santander acerca de las consecuencias que tiene la consideración como abusivas de dos cláusulas de un contrato de préstamo hipotecario, aquellas que hacen referencia al vencimiento anticipado y el interés de demora.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI).

El citado art. 24 LCCI referente al vencimiento anticipado, estipula que la resolución anticipada del contrato procederá, sin admisión de pacto en contrario, siempre y cuando concurran conjuntamente los requisitos de situación de mora del prestatario, requerimiento previo y que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos (i) al 3% del capital concedido o de 12 plazos mensuales impagados (si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo), o (ii) al 7% de la cuantía del capital concedido o de 15 plazos mensuales (si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo).

Corolario de lo expuesto, el indicado FJ 8º (apdo. 11º) de la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019, para procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente, concluye: 

• Los procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (con vigencia desde el 15/05/2013), se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.
• Los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad antes expuestos, deberían ser igualmente sobreseídos.
• Los procesos referidos en el apartado anterior, en que el incumplimiento del deudor revista la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.
• Los autos de sobreseimiento dictados conforme a los apartados a y b anteriores no surtirán efecto de cosa juzgada respecto de una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de disposiciones legales (ATJUE de 3 de julio de 2019, asunto C-486/16). Solución que no pugna con el art. 552.3 LEC, puesto que no se trata de un segundo despacho de ejecución con fundamento en el mismo título, sino de ejecuciones basadas en diferentes títulos (el contrato, en el primer caso, y la ley en el segundo).